Жилищные новостройки на Украине превращаются в пирамиды МММ

Ночной кошмар среднестатистического украинца, вложившего все сбережение в квартиру в новостройке и с нетерпением ожидающего новоселья, может стать действительностью со дня на день. Эксперты предупреждают: на отечественном строительном рынке надувается «пузырь». Когда он лопнет и сколько доверчивых граждан станут жертвами масштабной аферы – можно только догадываться.

Аналитики располагают конкретными цифрами и названиями проблемных объектов только по Киеву и отдельным городам- миллионникам. Но предупреждают: строительные пирамиды недобросовестные застройщики возводят по всей стране.


Черные списки

По словам руководителя компании «Евро- рейтинг» Григория Перервы, в столице сейчас насчитывается не менее 200 проблемных строек. Но перечислить все эксперт не берется.

В топовом перечне строек, которые компания может официально назвать «серыми», порекомендовав потенциальным покупателям держаться от них подальше, всего 21 строка. В «черный список», по версии «Евро- рейтинга» вошли, в частности, такие объекты как «Мега- Сити» на Харьковском шоссе, «Жемчужина Троещины» на Закревского, «Схидна Брама» на ул. Светлой, ЖК «Мозаика» на Стратегическом шоссе и прочие (полную версию можно просмотреть по ссылке).

Этот перечень постоянно пополняется. «Только за последние три месяца (с февраля по май) в него внесли 6 новых объектов, в которых продается 71 тыс. кв. м жилья на общую сумму порядка $50 млн.», - говорит Перерва. В числе новичков, к примеру, «Дом на Строительной», «Ривьера», «Львовский квартал», «Шулявский» и пр. Все они активно рекламируют и продают квартиры.

На сайте Градостроительного кадастра КГГА есть свой мониторинг незаконны строек. Там они поделены на «самовольные», то есть, однозначно проблемные и те, покупать жилье в которых «не рекомендуется» (статус площадок уточняется). Всего в чиновничьем перечне порядка 75 объектов. Решение о законности той или иной стройки принимается просто – проверяется в порядке ли выданные документы и соблюдаются ли условия строительства.

Свои «черные списки» сейчас есть и у отдельных продавцов. «Неблагонадежных» новостроек на рынке действительно много, однако количество бенефициаров, которые за ними стоят, незначительное, и мы знаем эти имена». Заверил «Страну» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов

А специализированный интернет-ресурсе «ЛУН», где собирается информация о новостройках, запустили фотофиксацию хода работ на киевских и пригородных объектах. Всего в мониторинге – порядка 400 площадок из них 135 – в Киевской области. Потенциальные покупатели могут отслеживать насколько активно строят «их» дом и на основании этой информации решать – покупать там квартиру или нет.

«Евро-рейтинг» в последней майской версии проблемных строек исключил из своего перечня «Статус Град» и планирует вывести за рамки мониторинга ЖК «Маргарита» и «Мозаика». В компании поясняют: третью очередь «Статус Град» уже достроили, а «Березнякижилстрой» даже начала передачу квартир инвесторам. Но по версии КГГА, этот застройщик по –прежнему проблемный (аргумент – он самовольно увеличил этажность и внес изменения в проект). А это значит, что подключение к коммуникациям и предоставление почтового адреса под большим вопросом.

В ЖК «Маргарита» (застройщик «Ви Ди Проджект», которую связывают с УКО Анатолия Веселовского) две очереди достроены, но так и не введены в эксплуатацию, третью сносят, а судьба четвертой – под вопросом, хотя жилье там тоже рекламируется и продается. ЖК «Мозаика», работы на котором были приостановлены по решению суда, вновь начал активно строится, хотя ситуация с его законностью до сих пор под вопросом.


Как строят пирамиды

Вся эта достаточно разнородная и неоднозначная информация не всегда идет рынку на пользу и часто похожа на элементарную страшилку или черный PR, оплаченный конкурентами.

Впрочем, аналитик компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что проблема действительно существует. И она даже серьезнее, чем кажется на первый взгляд. «Дело в том, что судить о количестве проблемных строек и тем более называть их можно только ориентировочно. Это раньше мы могли делать однозначные выводы – не строится, значит банкрот, или, как в случае с «Элита- центром»: вывели деньги инвесторов, значит, афера. Сейчас все сложнее. Даже вчерашние добропорядочные застройщики могут стать проблемными в любой момент», - констатирует Костецкий. По его оценкам, 95% всех строящихся в Киеве жилых домов не сдадутся вовремя, а многие и вовсе пополнят список замороженных.

Он подкрепляет свои апокалиптические прогнозы цифрами. На сегодняшний день в Киеве возводится порядка 1 млн. кв. м жилья, Это практически столько же, как в докризисном сытом 2007. «Но ведь объемы сделок с тех пор упали в разы. К примеру, я январе 2008 в столичных новостройках было продано порядка 1,4 тыс. квартир. В январе 2016 заключили всего 150 сделок. В итоге сейчас предложение новостроек превышает реальный спрос в десятки раз. Уже сданные дома пустуют, а застройщики начинают новые проекты. И опять безо всяких перспектив все распродать», - рассказывает Костецкий.

По его словам, на строительном рынке работает классическая схема пирамиды: у застройщика нет денег, чтобы закончить один объект, но зато есть полученные в прежние годы участки. Поэтому он безо всяких зазрений совести начинает строить на новых площадках, собирая деньги с покупателей. И, как и полагается по сценарию, те, кто вложил средства в последние проекты, своего жилья в обозримом будущем не получат.

При этом если еще недавно эксперты могли назвать четкие «метки» нечестных застройщиков (репутация на рынке, заниженные цены и пр.), то сейчас перестраховаться почти нереально. «Даже цены ни о чем не говорят. Может быть дешево, а объект нормальный. И наоборот, дорого, а дом проблемный», - говорит Костецкий. Перерва добавляет, что в список проблемных все чаще попадают дома бизнес – класса («Дом на Строителей», «Идея», «Ривьера», «Шулявский») и даже элитные, тогда как ранее в нем фигурировал в основном эконом-формат. «Это значит, что играют по- крупному: хотят быстрее собрать как можно больше средств», - поясняет эксперт.

Впрочем, по его мнению, потенциальных покупателей все же должно насторожить, если выставленные продавцом цены на 20% и более ниже среднерыночных (для Киева – менее $500/кв. м, для пригорода – ниже $400/кв. м). Кстати, по словам эксперта, аферисты все чаще уходят на пригородные площадки, которые пользуются хорошим спросом, поэтому позволяют быстро собрать деньги. Самое интересное, что даже стройки –«призраки» до последнего маскируют под нормальные, поддерживая у обывателей иллюзию того, что работы ведутся. Это позволяет активно продавать квартиры даже уже когда весь рынок гудит о том, что стройка проблемная.


Проект строительства жилого квартала в районе улицы Университетской в Ужгороде